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COVID-19: Los alquileres y el tratamiento fiscal

Ante el estado de alarma por el COVID-19 surgen varias dudas en relación con los ingresos por alquiler y el devengo del IVA.

En este artículo, queremos aclarar las cuestiones principales que se plantean ante esta situación y las posibles moratorias o reducciones de los ingresos por alquiler.

A la hora de abordar las consecuencias fiscales de las negociaones que arrendadores y arrendatarios vienen planteando, con el fin de dar un respiro ante el impacto económico del COVID-19, debemos distinguir entre los contratos de arrendamiento de vivienda de los contratos para uso distinto de  vivienda.

Contratos de arrendamiento de vivienda

Las medidas adoptadas por el Gobierno no indican ninguna suspensión o moratoria en el devengo de estos alquileres y en la medida en la que el arrendatario continúa con el disfrute de la vivienda objeto del contrato no hay nada establecido. Por lo que:

  1. Los propietarios declararán los ingresos en la medida en que cobren las rentas procedentes del alquiler.
  2. En caso de rebaja excepcional en el precio del arrendamiento se descontaría del ingreso a declarar.

Contratos de alquiler para uso distinto a vivienda

Entre estos alquileres debemos tratar dos casos bien distintos, dependiendo de si la actividad se ha visto suspendida por el estado de alarma o no

CASO A) Si la actividad a la que se destina el inmueble NO ha sido suspendida por el Real Decreto 463/2020 de declaración del estado de alarma

No hay ninguna limitación a la utilización del local y por tanto se producirá el devengo del IVA sin que se pueda reducir el IVA a declarar incluso aunque haya algún tipo de acuerdo puntual para reducir la cuota de alquiler. Es decir, en la medida en la que es posible el disfrute del inmueble sin ningún impedimento legal, no hay ninguna excepción en la obligación de pago de la renta mensual. En caso de llegar a algún acuerdo sobre algún tipo de rebaja, se referirá a un descuento de la base imponible porque el IVA de la factura se habrá devengado por el total del precio del alquiler.

CASO B) Si la actividad a la que se destina el inmueble SI ha sido suspendida por el Real Decreto 463/2020 de declaración del estado de alarma

En nuestra opinión, se podría acordar formal y expresamente, entre el propietario y el inquilino, una cancelación temporal de la relación contractual arrendaticia con motivo de la medida de fuerza mayor que impide el uso del mismo y por tanto se interrumpirá también el devengo del Impuesto sobre el Valor Añadido correspondiente al arrendamiento, de acuerdo con la no exigibilidad de las cuotas de arrendamiento que inicialmente se habían pactado.

En el caso en que se llegara a un acuerdo sobre aplazamiento de la renta, no habría ninguna reducción del IVA devengado ni ninguna minoración puesto que las rentas se han devengado aunque el cobro se aplace.

Si por el contrario en el acuerdo se estableciera una reducción del importe del arrendamiento motivada por la situación de fuerza mayor decretada, entendemos que el IVA se devengaría sobre la base imponible fijada en el precio reducido.

Es decir, en caso de reducción del arrendamiento por el periodo comprendido entre el día 14 de marzo y el final del estado de alarma el arrendador solo emitiría la factura fijando como base imponible el precio reducido total o parcialmente más el I.V.A. aplicable y, en su caso, menos la retención a cuenta de IRPF, sin afectar a los 14 primeros días del mes de marzo. Esta reducción de la base imponible se mantendrá mientras se mantenga la declaración de estado de alarma.

FUENTE: Consulta vinculante V1117-16 de 21 Marzo 2016. 

Salvo mejor opinión.